1. 조문의 문제점

630조 제1항의 취지는 임대인 지위 보호가 맞습니다. 다만 조문은 너무 임대인 보호에 치중해 있습니다. 즉 조문에만 따르면 전차인이 전대인(임차인)에게 차임을 지급해도 임대인에게 대항할 수 없어 언제나 임대인에게 다시 이중으로 변제해야 하는 불합리가 있는 것입니다.

2. 1단계 제한해석(대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결)

이에 판례가 630조 제1항을 제한해석합니다.

[판례] 민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다.

왜냐하면 전대차계약상의 차임지급시기가 도래했는데 전차인이 차임을 지급하지 않으면 이행지체에 빠지기 때문에 전대인(임차인)에게 변제하는 것은 자연스러운 것입니다. 따라서 이러한 경우에는 전차인에게 이중지급의 위험을 부담시키지 않겠다는 것입니다.

반면에 전차인이 전대차계약상의 차임지급시기가 도래하지도 않았는데 미리 전대인(임차인)에게 차임을 지급했다면 이는 무언가 수상쩍은 부분이 있다고 볼 수 있습니다. 이러한 경우에는 임대인을 보호해야 한다는 것입니다.

3. 2단계 제한해석(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결)

아무래도 임대차에 있어서는 임대인이 강자이고 임차인이 약자이기 때문에 판례는 여기서 더 나아가 전차인의 보호범위를 조금 더 확장합니다.

[판례] 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.

이는 전대차계약상의 차임지급시기 전에 미리 전대인(임차인)에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 경우에는 어차피 주어야 할 시점이 도래한 것이니까 미리 준 것도 도래한 이후에 준 것과 같이 취급할 수 있다는 취지입니다.

4. 결론

 이상과 같이 임대인 보호에 치중한 조문을 판례가 약자인 전차인 보호를 위하여 전차인의 보호범위를 확대해나가는 과정으로 이해하시면 정리가 되실 것 같습니다. 해결이 되셨길 바랍니다. 열공하세요.