장현명 민법
Re: 법정지상권 질문
안녕하세요. 장현명입니다.
먼저 답변이 늦은 점 사과드립니다.
저당권이 걸린 부동산의 법정지상권 문제는
"건물소유자가 법정지상권을 취득하게 되었을 때, 저당권자가 큰 위험에 빠지는가?"
를 생각해보면 간단합니다.
질문하신 첫 번째 사례는 토지저당권자가 저당권 취득 당시 이미 건물이 존재한 경우입니다.
이 경우 토지는 건물로 인해 이미 제한을 받고 있으므로 땅값이 비싸지 않습니다.
당연히 저당권자도 이를 감안하고 담보가치를 낮게 잡아서 돈을 빌려주기 때문에 적게 빌려주겠지요.
따라서 기존 건물 철거 후 새 건물이 건축되더라도 기존 건물의 범위에서 법정지상권을 인정하면 종전과 크게 다르지 않습니다.
토지의 이용에 있어 받고 있던 제한이 그대로 유지되는 것이고, 땅값도 별로 변하지 않습니다.
따라서 저당권자에게 위험이 거의 발생하지 않습니다.
두 번째 사례는 다릅니다.
토지와 건물 모두에 공동저당권을 취득한 저당권자 입장에서는 땅값, 건물값 합쳐서 담보가치를 잡겠지요.
돈도 많이 빌려줍니다.
그런데 건물이 철거된다면 건물에 대한 저당권은 곧바로 소멸합니다.
대충 땅값 5억, 건물 5억이라고 보고 7억을 빌려줬는데, 건물에 잡은 담보 5억이 사라진 상황을 생각하면 됩니다.
그래도 땅값이 조금 오르고 팔리기도 잘 팔립니다. 건물이 철거된 나대지는 이용에 제한이 없기 때문입니다. 땅 사서 개발하려는 사람 입장에서 건물 철거에 들어가는 비용과 시간 아끼는 것만 해도 상당한 이익이지요.
그래서 땅값이 오른 걸로 건물저당권 소멸의 불이익이 상쇄됩니다.
그런데 신축건물을 올려버리면? 신축건물에는 저당권이 자동적으로 발생하지 않습니다.
그러니 저당권자 입장에서는 담보토지가 다시 이용에 제한받는 땅이 되어버리는 위험이 생기겠지요.
따라서 이 경우에는 건물지상권을 인정해주지 않음으로써 토지(나대지)의 담보가치를 유지시켜주는 것입니다.
다시 한 번 답변을 늦게 드린 점 사과드립니다.
설명이 충분하지 못한 부분은 다시 한 번 질문해주세요. 빨리 해결해드리겠습니다.
합격을 기원합니다.
감사합니다.
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